40年前，土地转让的合法性还没有确立，商品房买卖还没有起步，直至1980年，我国发布住房政策，房子才被定义为商品。20年前，单位福利分房是城镇居民解决住房问题的主要手段，直到1998年国务院发文停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，我国商品房市场才逐渐打开。

从零起家，到2017年133701亿元商品房销售额，再到今年上半年66945亿元销售额。改革开放40年以来，中国房地产业迅猛推进。

随着房地产的发展，百姓的住房品质得到了很大提高，不过，随着房价不断攀升，房地产作为固定资产的流通属性被广泛运用，炒房现象也随之抬头，房地产泡沫逐渐积累。于是，针对不同城市、不同业态，政府“对症下药”出台限购政策，已成常态，坚持“房住不炒”的定位，平息过热的房地产市场。

对开发商来说，土地市场竞争越来越激烈，收并购现象增多，行业集中化程度越来越高，对他们来说，比业绩更重要的是资金问题。

方兴未艾的房地产市场

1987年12月1日，深圳市规划国土局在深圳会堂组织了一次土地竞拍会，这块编号为H409-4的拍卖土地紧靠风景秀丽的深圳水库，住宅用地，使用年限为50年。深圳市政府事先在报纸上刊登了《土地竞投公告》。拍卖前3天，已有44家企业领取了正式编号参加竞投，其中外资企业有9家。

最终，深圳房地产公司以525万元的价格获得了罗湖区东晓路一块8588平米土地的使用权。

这是历史性的一刻，因为这是中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权。一年后，用这块地盖起的东晓花园154套房开盘时排起了长队，单价1600元，一小时便卖空。

1988年4月12日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过了宪法修正案，宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。修改为：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”

至此，土地转让有了合法依据，而商品房买卖也逐渐活跃起来，尤其在1988年海南省成立以后，大量的人才与资金涌入这座岛屿，其中包括以冯仑为首的“万通六君子”。

1988年海南房屋均价1350元/平米，到了1992年上升为5000元/平米，1993年则涨到了7500元/平米。

数据显示，1992年全国共完成房地产开发投资比1991年增长了117%，其中海南省增长211%，内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、福建、山东、河南、广西等增长率也超过或接近100%。当年全国房地产市场实现交易额185.4亿元，面积4154万平米，分别比上年增长48.7%和63%。

不过，这并不是房地产真正的繁荣，而是泡沫。当时海南烂尾楼多达600多栋，1600多万平米。这个占全国人口0.6%的新生省份留下了占全国10%的积压商品房，闲置的土地为18834公顷，积压资金达到800亿元。

对这波过热的市场，国家进行了严厉的调控，1993年6月24日，国务院发布了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，文件提出了严格控制货币发行，稳定金融形势等16条加强和改善宏观调控的措施。

1994年，国务院发布了《关于继续加强固定资产投资宏观调控的通知》，并派出了调查组到各地进行楼市督查，使得全国固定资产投资规模得到了一定的控制，全年固定资产投资总额增幅比上年回落了31.4%。

总体上来看，从1988年至今，中国房地产市场在投资额、销售额、土地出让金等方面处于上升趋势，虽然在金融危机和几次国家调控时曾有短暂的下降，但整体的迅猛增长不可阻挡。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受《华夏时报》记者采访时表示，几十年来中国房地产业的发展于国于民意义重大，首先是改善了城镇居民的住房环境，其次，房地产作为国民经济的支柱产业，也在很大程度上推动了我国经济发展。

房企创业潮

上世纪八九十年代，房地产企业如雨后春笋般成立，具有典型意义的是万科。

1984年5月30日，万科的前身深圳现代科教仪器展销中心在深圳市工商局正式注册。公司为国营性质，法人代表为王石，主营业务为自动化办公设备及专业影视器材的进口销售。1986年，为摆脱国有企业经营管理的僵化体制，加快业务的规模化发展，公司管理层形成决议：进行股份化改造，在两年内公开发行股票。

1988年11月21日，深圳市政府批准公司的股份化改造方案：原公司以净资产1324万元折合1324万股，国家占60%，职员占40%，公开募集社会资金2800万元，发行股票2800万股，每股1元。有资料显示，为了募集资金，当时王石亲自带队上街推销股票，他在深圳的闹市区摆摊设点，走街串巷。

1991年，万科成为深交所第二个上市的企业，上市后的公司定名为“深圳万科企业股份有限公司”，股票代码000002。

同样在深圳挖到第一桶金的还有中海、金地、招商。

1986年，招商地产在深圳开发了鲸山别墅，因优美环境和国际化居住氛围当时吸引了万余名外籍人士居住。

1988年8月，中海地产深圳公司正式成立。成立当年即中标深圳一宗地块，后建成海富花园，两年后，海富花园富明阁住宅楼销售火爆。

1988年，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会五家单位作为发起人，以发起设立方式设立金地集团，在深圳成立，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地集团在上海证券交易所正式挂牌上市。

1999年，佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光100、东原地产等房企相继诞生。

轰轰烈烈的去库存

2013年-2015年期间，全国房地产市场遭遇低谷。根据国家统计局数据，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点，而商品房销售面积却比上年下降7.6%，商品房销售额为76292亿元，下降6.3%。

2015年，开发商热情减退，全年土地购置面积22811万平米，比上年下降31.7%，土地成交价款7622亿元，下降23.9%。全国房地产开发投资95979亿元，比上年仅名义增长1.0%。

值得一提的是，2013年-2015年，全国商品房待售面积每年增长1亿平米，2013年末，商品房待售面积49295万平米，比2012年末增加12835万平米；2014年末，商品房待售面积62169万平米，比2013年末增加12874万平米；2015年末，商品房待售面积71853万平米，比2014年增加9684万平米。

库存危机已现，为提振市场，央行、金融机构开始降息降准组合发力，中国人民银行分别于2015年2、4、9月三次下调金融机构人民币存款准备金率。金融机构分别于3、5、6、8、10多次下调贷款基准利率，至2015年10月24日，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%。

同时，政策也开始着手去库存，2015年4月30日，中央政治局召开会议提出要盘活存量，建立房地产健康发展的长效机制。

地方政策也开始调整。2014年-2015年，不少城市全面取消了限购令。2015年，加入取消限购大军的城市越来越多，甚至有些省份计划执行购房首付2.5成的新规。彼时46个限购城市仅有北上广深四个城市没有取消限购令。2015年底中央经济工作会议将“化解房地产库存”写入2016年经济工作的“五大任务”中，同时明确，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

去库存政策效果立竿见影，2016年末，全国商品房待售面积69539万平米，比2015年减少了2314万平米，销售面积157349万平米，比上年增长22.5%，销售额117627亿元，增长34.8%。

到了2017年末，商品房待售面积降到了58923万平米，商品房销售额133701亿元，增长13.7%。

一时间，房价迅猛上涨，多地出现了房价翻番的现象。政府紧急刹车，2016年9月30日，全国19个城市纷纷启动或者升级限购。2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，这一定位一直延续至今。

2015年7亿平米的库存其实并不算多，而且大部分集中在消化较慢的三四线城市，如果按照正常速度，其实六、七个月就可以消化。多年来中国房地产市场并没有出现供过于求的拐点，只有当中国城镇化基本完成，中国脱离了社会主义初级阶段的时候，这一拐点才会到来。

这并不是房地产第一次去库存，早在1995年政府就因库存高企而发布相应的消化政策。1993年房地产市场泡沫破灭后，房价走低，到1955年底全国商品房累计空置建筑面积高达5031万平米。市场底谷持续了两年后，政府开始救市，1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，通知要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

行业集中度越来越高

2018年上半年，碧桂园销售金额已突破4000亿元，中国恒大和万科地产销售金额突破3000亿元。保利地产、融创中国和绿地控股销售额突破1500亿元。克而瑞排行榜上的TOP100房企实现销售额约46848亿元，累计同比增长约38%。上半年，TOP50房企销售额占全行业将近六成。

这是多年行业集中化程度增加而形成的“强者恒强”的局面。

2016年，受宏观经济下行和地价上涨的双重压力影响，房地产行业内优胜劣汰大规模兴起。中国指数研究院数据显示，2016年中国300个城市各类用地成交楼面均价为每平米1904元，同比上涨40%，其中住宅类用地成交楼面均价为每平米3349元，同比上涨53%。一二线热点城市更是高价地频出，土地出让单价记录被不断刷新。

房企拿地难度和成本上涨，兼并重组成为企业规模扩张的重要途径。通过收购房企股权参股目标企业，有利于企业快速布局核心城市，提高销售业绩。

以融创为例，2016年5月，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际7个项目公司的所有股权；9月，融创宣布收购联想控股41间目标公司的相关股权及债权，总代价约为138亿元，包括融科智地位于北京、天津、重庆、杭州等16个城市的42个物业项目，建筑面积1800万平米，未售面积730万平米，按此计算，融创获得这些未售项目储备的成本不到1900元/平米；11月，恒 大将嘉凯城位于青岛项目的股权以36.63亿元的价格出售给融创，此次收购该项目的成本为102.08亿元。此外，融创还以40亿元入股金科地产16.96%股权，并通过增资以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。

整个2016年，融创共有约13次并购，2016年新增土地储备5394万平米,其中2/3为收并购所得。算上2017年收购万达资产，一年半的时间内，融创光在收并购方面就花掉了1355亿元。

恒大、保利、中海等房企近年来也在不停地收并购。值得一提的是，2010年才成立并在2017年成功挤进中国房企50强的黑马新力地产，也大多通过收并购的方式获得土地储备。

新力地产副总裁佘润廷曾表示，多年以来，其70%以上拿地靠并购。《华夏时报》记者在惠州走访时发现，新力地产在惠州有22个项目，土地全部都是并购得来。

在近几年疯狂的收并购下，行业集中化程度逐渐提高，2015年TOP10房企占据全行业市场份额仅为12%，到2018年上半年则提高到30%；2015年排名前100的房企所占市场份额为27%，2018年上半年则达到了65%。

中国豪宅研究院院长朱晓红表示，这种行业集中化的趋势一定会持续，因为在市场优胜劣汰的情况下，中小房企可能难以承担负债，也不容易获得融资，而被大型企业所收购。他还表示，未来有三种房企将会壮大，一种是国资占主导的混合所有制企业，一种是民营资本占主导的混合所有制企业，还有一种是除房地产外还有大规模金融业务的集团公司。