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二手房买卖纠纷:卖方单方面毁约怎么办?

来源:南充房产网  发布日期:--  阅读次数:1394   一键分享至: 转播到腾讯微博

二手房买卖过程中,由于卖家想要卖出更高的价格或者房屋共有人不同意卖房,因此常常会出现卖家反悔的现象。如果买卖双方已经签订了二手房买卖合同的话,卖方反悔不想卖了,那么这个问题应该怎么处理呢?具体的法律规定是什么呢?下面小编就为大家整理了一些这方面的法律规定,希望能帮助大家顺利解决纠纷问题。

如果出售的房屋是共有房产,那么依据现有的法律,卖方在出售房产时应该经过全体共有人的同意。如果,卖方共有人不知晓这件事情并不同意房子的出售,那么二手房买卖合同就会被判定为无效。当然,在实践中经常会有卖方以共有人不同意出售房产为由,要求法院判定二手房买卖合同是无效的,从而和买方解约。

但是,当房屋产权登记在一人的名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。

卖方单方面毁约怎么办?

根据《物权法》第106条的规定:

“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”

最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。

根据上述的法律依据,我们可以不难看出,只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。

在审判过程中,按照最高法院的司法文件,不同的情形处理方法可以分为以下两种情况:

一、 出售房屋时,权利登记如果仅为卖方一人的,那么基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效。

这种情况下,卖方如果单方面的要求解除二手房买卖合同,法律是不予以支持的,买方能够捍卫自己的正当利益。但是如有证据能够证明买方在交易过程中存在过错,或与卖方一起恶意串通,损害其他共有人利益,那么则会判断二手房买卖合同是无效的。

二、 出售房屋时,如果房屋权利登记为多个人时,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,其他权利人如果不同意出售该房产的情况下,应认定买卖合同无效。

这种情况下,为了保护其他房屋共有人的权利,法院则会判断买卖合同无效。因此,各位购房者在买房时,应当重点留意房屋共有人的相关事项,调查清楚该房产是否是个人所有,如果房屋共有人不同意出售,那么买家也只能放弃购买。

以上就是卖家已房屋共有人为由向买家解除买卖合同的注意事项,希望通过上文的介绍,各位购房者在买房时应当要多加注意房屋共有人的问题,避免日后交易过程中发生纠纷,浪费自己的时间精力。

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