房价泡沫已成为全民热议的话题。
8月房价上涨在一二三线城市联袂上演，南京出现地价突破上限后的“摇号”现象，杭州成为继厦门、苏州之后又一座热点城市……
这边厢，房价在“让人有点慌”的氛围中继续上涨，那边厢，调控在“能否起作用”的疑惑中连续出台。
房价为何超预期地持续暴涨？怎么有效预防泡沫破灭？中国证券报记者试图从资产荒、流动性、土地供应等多个角度来提供这个答案的拼图。
资金躁动：资产荒下的“羊群效应”
国家统计局19日公布的8月70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价同比、环比上涨的城市数量均有上升，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅同样也继续扩大。
涨，成了今年楼市的主题词。不仅是房价涨，地价也在涨，尽管如此，抢房、抢地现象在一线城市和部分热点城市屡屡上演。
诸多资管人士将此轮房价暴涨归因于资产荒下投资资金的主动选择。在利率下行周期及利率市场化改革态势下，存款的吸引力正逐步降低，而盛极一时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下，也正褪去高效益的光环，股市疲软和债市刚兑被打破的风险也促使投资者更加谨慎。
在大类资产中，20多年长牛行情的房地产时至今日依然是一枝独秀。“中国经济主要靠房地产，房地产不能崩盘”是诸多购房人坚定买房的最大理由，即使未来房价下跌，幅度也有限，是相对最为保值的资产。这已被2008年金融危机以来的房价走势所验证。
在海通证券首席经济学家李迅雷看来，房地产市场是存在“隐形刚兑”的。最大的“隐形刚兑”来自政府部门对房地产行业的支持。这是因为房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，而且房地产投资在商品房销售畅通的情况下，可以带来可观的现金流回报，而目前基建投资的现金流回报很少，但债务的增长却很快。
兴业证券分析师阎常铭认为，资产荒往往出现在货币宽松周期内，这些过剩的资金大多最终进入以房地产为代表的存量资产领域。日本在1980-1989年代货币环境十分宽松，在此阶段释放的过剩流动性更多地被用来购买存量资产，即进入土地、房地产市场和证券市场，从而形成了日本房地产历史上最大一波牛市。
在土地市场上，今年以来，开发商豪掷千亿买地。某地产研究中心统计数据显示，截至8月，31家房企拿地超过百亿，抢地最积极的房企合计拿地8355.78亿元，合计建筑面积11805万平米。
在资本市场，保险资金等金融资本也频频举牌上市房企。中报显示，险资重仓持有56家A股上市房企。前海人寿、生命人寿、安邦、平安等险资均在重金布局地产股。
资产荒下，“买房”成了机构投资者的共同选择。
信贷狂飙：杠杆上的房价
居民存款向房地产市场的转移，银行对房贷资产的青睐，推动了房贷一路狂飙。
近两个月的央行数据显示，居民房贷已成为信贷的主力。阎常铭说，今年1-8月累计新增居民中长期贷款3.63万亿，同比增长90.4%。未来这一趋势必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行。他强调，银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜，这是利率市场化和金融自由化的必然结果，是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。
“今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前房贷利率优惠已近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降；二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。
居民杠杆的快速上升正引起业内担忧。国信证券分析师董德志测算，如果维持前7月居民贷款投放速度，2016年中国居民部门杠杆率将达到44.7%，远超之前年份单年加杠杆的速度。
中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长姚枝仲警告，当下是通过居民贷款支撑起房价上涨，其中是存有风险的。在高房价没有明显回落的情况下，又出现进一步的上升，这就是一个泡沫的过程。
不仅仅是居民杠杆上升，开发商的杠杆率也在升高。某房产研究中心数据显示，上半年千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。
