业主大会成立难，业主大会运行难，部分业主委员会越位、错位、不作为、乱作为，业委会与业主的矛盾、业委会内部成员的矛盾、业委会（业主）与物业服务企业和建设单位的矛盾等相互交织，错综复杂。究其原因，业主参与小区自治活动意愿低，积极性不高，很多业主的权利处于沉睡中，不知道自己有哪些权利，应该履行哪些义务，对小区业主大会和业主委员会的工作漠不关心，业主大会和业主委员会工作缺乏业主的参与和监督，出现纷争众说众词，很难调和。因此，依法召开业主大会和业主委员会工作显得尤为重要，业主大会和业主委员会工作能否经受实践检验、历史检验，真实性和可追溯性成为其工作活动的关键标准。《四川省业主大会与业主委员会指导规则》（以下简称《指导规则》）对业主大会和业主委员会的工作如何开展作了具体规定，特别强调程序和内容，强调工作的真实性和可追溯性，一旦出现分争，事实真相易还原，问题易解决。

业主表决要由本人决定

需要业主大会表决的事项由业主本人决定，业主委托代理人参加的要有业主授权，业主的表决形式可采用集体讨论、书面征求意见、现场投票、传真、短信表决等方式，但不论采用其中任何形式都应当具备真实性、可追溯性。未经业主授权，其它业主无权代为投票。

筹备组确定事项要公示并征求业主意见

筹备组确定的下列事项“（一）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（三）确定首次业主大会会议表决规则；（四）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；（五）拟定业主委员会选举办法草案，提出业主委员会委员候选人建议名单；（六）拟定首次业主大会会议筹备及召开会议费用预算明细和结算方案；（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。”需要进行公示，公示时间不少于7日，在公示期间，业主可以对以上事项向筹备组提出建议和意见，筹备组应当予以记录。公示期满后7日以内，筹备组应当参考业主的建议和意见对各事项进行修改，并将修改后的文本向业主公示。对业主提出的建议和意见未采纳的，应作说明。首次业主大会会议召开前15日，筹备组应当将首次业主大会会议议题和需要业主表决的内容以书面形式在物业管理区域内显著位置公告并告知街道办事处（乡、镇人民政府），公告期不少于15日。

筹备组开展活动要坚持六项工作原则

业主大会筹备组组长由街道办事处派员担任，筹备组开展活动应坚持六项工作原则：（一）筹备组组长召集和主持筹备组会议；（二）筹备组作出决定应当经筹备组过半数以上成员同意；成员进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的，不影响决议的效力；（三）筹备组应当对会议进行书面记录，筹备组组长应当对会议记录签字确认；（四）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；（五）筹备组应当自成立之日起90日以内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议；（六）业主大会成立后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责或逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在物业管理区域内显著位置公告并说明理由，筹备组自公告之日起自动解散，符合第十一条规定的，可以重新申请成立业主大会。

业主委员会实行备案管理

《指导规则》第二十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日以内，持以下材料依法向物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）备案：（一）筹备组出具的由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；（二）业主大会决议；（三）管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；（四）业主委员会委员名单；（五）首次业主委员会决议事项；（六）筹备组及业主大会决定的其他重大事项。材料齐全的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在15个工作日内予以备案，出具书面备案证明，并在备案后7日以内将备案材料抄送县级以上人民政府房地产行政主管部门，将有关情况书面通报物业所在地的公安派出所、居民（村民）委员会。因管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30日以内到原备案机关办理变更备案。

业主委员会印章应注明届数和有效期

《指导规则》第二十七条规定，业主委员会凭街道办事处（乡、镇人民政府）出具的备案证明，向物业所在地的公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章，印章应注明届数、有效期及编码等重要事项。解决了业主委员会换届后新老印章交接或印章使用不规范问题。

业主代表大会不能取代业主大会

实践中，对业主人数较多的大的小区，大家可能认为，小区太大了，人大多了，业主大会召开是否可以采取业主代表大会形式召开。《指导规则》第二十九条规定，业主人数较多，业主可以幢、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，具体办法在业主大会议事规则中明确。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加会议前3日以内，就需业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见，业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后，由业主代表送达业主大会会议投票表决。

业主可以幢、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事务，但不得违反法律、法规、规章及管理规约，不得与业主大会的决定相抵触。事项范围、议事方式、程序应当在管理规约和业主大会议事规则中约定。

物业管理区域的业主大会会议只能由任期内的业主委员会或街道办事处﹙乡、镇人民政府﹚组织召开。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主委员会提议事项应公示并告知居民委员会

《指导规则》第三十条规定，业主大会会议提议事项应当符合有关规定。业主委员会应当自提议确定之日起，将业主大会会议拟表决事项在物业管理区域内显著位置公示并告知相关的居民（村民）委员会，公示期不少于15日。公示期内，业主可以对拟表决事项提出建议和意见，业主委员会应当予以参考，可以对拟表决事项的具体内容进行修改，并接受业主质询。拟表决事项经修改后应进行公告，公告期不少于15日。

因故无法按期完成业主大会会议投票的，应当按照业主大会议事规则的约定，在物业管理区域内公告相关情况及延长期限，但延长期限应在30日以内。

业主委员会决定需过半委员签字并公告

《指导规则》第四十一条规定，业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议。会议由主任召集和主持；主任不能履行职责或不履行职责的，由副主任召集和主持；副主任不能履行职责或不履行职责的，由半数以上委员共同推举一名委员召集和主持。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。业主委员会会议不得以书面形式召开。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，每名委员拥有一票表决权。业主委员会作出决定必须经全体委员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起3日以内在物业管理区域内显著位置公告，公告期不少于7日。

业主委员会召开会议时，可以邀请物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）或相关居民（村民）委员会的代表参加。涉及重要事项的，业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会，公开听取业主的意见，并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议。业主委员会会议应有书面记录，由参会委员签字后存档。

综述，业主大会和业主委员会工作只有依法召开，依规运行，主动接受监督，才能确保程序内容合规、真实、可追溯，才能真正实现小区业主依法自治、彰显公开正义，真正维护广大业主的合法权益，维护小区的和平安宁。